La réforme fiscale prévue pour 2025 pourrait bouleverser le secteur de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui, jusqu’alors, a procuré de réels avantages fiscaux aux loueurs. Ce qui avait donné lieu à un rendement net de qualité pour ce type d’investissement. Ainsi, avec cette réforme fiscale, les investisseurs craignent pour l’attractivité de ce statut. Cependant, qu’en est-il réellement de l’avenir de la LMNP ?
Pourquoi le statut de LMNP séduit autant ?
Avant d’aller plus loin, rappelons que les investisseurs peuvent bénéficier d’une belle carotte fiscale grâce au régime réel d’imposition, en particulier. Celui-ci est une ouverture à la déduction d’un nombre de charges – dites réelles – telles que les frais d’acquisition, les travaux d’entretien ou encore les intérêts d’emprunt. De plus, en optant pour le régime réel d’imposition, les propriétaires peuvent amortir leur bien et leurs meubles, réduisant ainsi leur base imposable et générant un revenu net très attractif, voire nul dans certains cas.
Réforme fiscale 2025 : les grandes lignes
La réforme fiscale qui se profile pour 2025 pourrait entraîner des modifications importantes, en particulier sur l’amortissement sur les biens immobiliers, la réduction des niches fiscales et la modification des seuils de recettes pour bénéficier du statut non professionnel (à différencier du statut de location meublée professionnelle).
L’amortissement limité des biens immobiliers : actuellement, l’amortissement des immeubles s’applique tout comme celui du mobilier et des équipements. Cependant, la réforme pourrait restreindre cette possibilité, en fixant un plafond ou en ajustant la durée de l’amortissement. Cet avantage pourrait même être supprimé, pour les scénarios les plus sévères. Cela limiterait la capacité des investisseurs à déduire des montants importants, rendant le rendement net moins attractif, comme susmentionné.
La réduction des niches fiscales : cela pourrait se traduire par une réduction des possibilités de déductions fiscales, voire par une remise en cause du régime réel d’imposition pour certains types de locations meublées. Celui-ci pourrait adopter les dispositions qui s’appliquent pour les locations nues.
Notons aussi que la réforme vise à impacter les locations de courte durée, telles les locations de type Airbnb, Abritel et Booking. Autre point marquant qui entrerait éventuellement en vigueur : la fiscalité des meublés de tourisme, dont le taux d’abattement forfaitaire sous le régime micro BIC sera revu à la baisse (que ce soit pour les meublés de tourisme classés – de 71% à 50% – ou non classés – de 50% à 30%). Idem en ce qu’il s’agit des plafonds du régime micro BIC : ils passeront de 77 700 euros à 15 000 euros (pour les meublés de tourisme non classés) et de 188 700 euros à 77 700 euros (pour les meublés de tourisme classés).
La modification des seuils de recettes pour bénéficier du LMNP est aussi d’actualité : actuellement, les propriétaires de biens meublés peuvent bénéficier du statut LMNP tant que leurs recettes annuelles ne dépassent pas le seuil de 23 000 euros. Le cas échéant, ils devront basculer vers la location meublée professionnelle (LMP). La réforme fiscale pourrait ajuster ce seuil ou imposer des restrictions supplémentaires, excluant ainsi certains petits investisseurs du régime.
Quelles options pour les investisseurs ?
Face à ces nouvelles perspectives, les investisseurs devront ajuster leur stratégie, par exemple en diversifiant leur patrimoine par le biais de l’intégration de locations moins affectées par la réforme fiscale (location nue, immobilier commercial, etc.). La meilleure stratégie reste l'anticipation des changements. Les investisseurs qui ont encore la possibilité de bénéficier de régimes fiscaux favorables pourraient choisir d’optimiser leur situation avant l’entrée en vigueur des nouvelles mesures.
Toujours est-il que les dispositions définitives ne sont pas encore connues, mais qu’il est toujours prudent d’anticiper les changements.
